为何辞官下海？

我在经商前，15岁就当兵了，从军17年，做到团职干部，遇上中国百万大裁军，就转业到地方政府，当了两年办公室主任。这两段人生都还算成功：我做到团级职务时，不到30岁，很年轻，几十万部队当中最年轻的干部之一；到地方做官员，职务进步很快，很快做到办公室主任，但我在1988年断然辞官经商。具体两个原因：一是赶上经商热。1988年到1995年，很多人辞去原有职务“下海”了。如果没有当时的经商热潮，中国今天不会有这么一批优秀的企业家。二是想改善个人的生活。我就觉得，如果别人能当万元户，我凭能力应该不止万元户。

第一个故事：第一桶金是这么来的

当时遇到的第一个创业难关，就是借钱。第二个难关是拿不到项目。

那时还是“计划经济”，比较落后，比起现在来看，我们现在可以随便开设一个公司，但是那个时候，要想开发房地产，你得先拿好几个指标，这些指标不是你能随便得到的，它们需要通过某种途径获得，一般来说，这些指标都是由国家规划委员会分配给国有企业或者其他特定单位。你如果想要这些指标，那么你的项目只能是在那些被认为是不重要或不符合规划的地方进行建设。

我只好找到大连的一个老战友“借”一点指标，同时付出一点费用。他同意给我几万平米指标。但是拿了指標，还得去找当时市领导批地。我跑了一遍又一遍，没有一个人理会。那时候，我已经让市领导感到烦恼，他们出了一个题目：“你不是要开发吗？把市政府北侧那块地给你。”

这个位置原本是一片荒废的小区，因为设施和水电等公共服务不足，被认为“有碍观瞧”。所以，将这片土地交给我来处理。这让我面临着巨大的挑战，因为这片小区共有一百多户居民，只有一条公共水龙头和厕所供大家使用。而按照市场价，每平方米的地价要1200元，而我的预算仅仅只有三家国企都不愿意承担这样的成本。

为了完成这个项目，我坚持自己的决心，即使许多同事反对。当我们推出了这一套房子，我们采用了一些创新手段：

我们将每间房间之间加上了明厅，使住宿更加舒适。

每个家庭都配备了一间独立卫生间，并且更换成了铝合金窗户，以及防盗门以增加安全性。

最终，我们将房子的价格定在1580元每平方米。一旦推出，这1000多套房屋就在短时间内销售一空。这次成果使我们赚取了接近1000万元，让我们成为区域内首家参与旧城改造领域的大型民营企业；这一单也为我们的公司带来了稳定的收益模式——旧城改造非常可赚钱，而其他公司却害怕尝试，所以我们敢于这样做，并因此而成功，在大连开始实施这一策略。

第二个故事：9天9夜没睡觉

再告诉大家关于初期创业的一个小插曲。

初期创业，我接手了一个项目，该工程曾经由政府半途而废并转交给我。在启动资金方面，由于全国范围内开展的一项整顿活动，对此类私营企业造成极大的困扰。我必须找到2000万元用于启动资金，其中包括土地作为抵押品以及所有的手续文件完备但无论如何也无法从银行获得贷款，因为银行方面的人士对于这种风险太害怕，他们担心如果放贷给私营企业可能导致亏损，因此他们宁愿选择与国有企业合作哪怕如此他们才承担不了责任。

为了解决这个问题，有人建议我发行债券，但条件是我必须承诺一定回报比如两年的1.4倍收回，每年的20%增长率。当债券推出后迅速售罢，一举解决了整个项目中的难题，也挽救掉即将破产边缘上的公司。

还有另一种情况发生，那就是因为该项目涉及搬迁老百姓的问题，当时的情况实在让人头疼。在1993年的早晨，当局决定拆迁，但由于拆迁过程漫长且复杂，又加上人们的情感纠葛，使得整个过程充满挑战。在那个冬天的一段时间里，我几乎没有休息过，最终倒在地上失去了意识，被紧急送往北京治疗至今仍记忆犹新的是那个神秘女医生，她见状立即说：“别担心，小伙子今晚就能安然入睡。”她的确话语坚定，而且她确实用药治愈了我的身体，让我重新恢复活力。

第三个故事：3年打了222场官司

90年代的时候我们的住宅房地产业务发展还不错，但是出现了一点问题刺激到了我: 两个员工因病重而需大量医疗费用的支持，其中一人患癌症、另一人患肝病，每位员工花费数十万元治疗费用。当时民营企业不能报销医药费，如果自己筹集不足的话，那么员工可能就会无依无靠。那时候我们花钱帮他们治疗之后，也提醒自己若未来大量员工患病，再过几十载岁数增大会怎么办？于是决定改变经营策略，从住宅开发转向商业地产、物业管理，以确保长期现金流稳定的经营模式。此举虽然减少收入来源，却帮助我们避免更多法律纠纷和财务压力。

最初进入商业地产领域，我们犯下的错误之一是在建造楼宇之前，把底层全部出售出去。不久之后买家的经营效果差异显著，他们开始告诫我们。我前三年期间遭受222起诉讼案件尽管赢得99%以上，但持续不断的事故耗尽我们的精力客户抱怨租赁回报率未达到理想10%-20%，立刻告状。如果输掉，则可能引发社会舆论甚至示威活动。但经过思考与创新，最终建立起城市综合体模式，即同时拥有写字楼、城市街道以及公寓空间，将公寓写字楼卖出形成现金流，同时停止销售楼宇内部店铺自行运营，便彻底摆脱依赖外界投资者解决现金流问题的窘境。城市综合体既促进自身业务繁荣，也提升周边资产价值，为万达开辟了一条康庄大道。